By Eric｜FDI News
Việc AEON giữ lại “cửa hàng biểu tượng” Quảng Châu ngay giữa lúc áp lực kinh tế gia tăng cho thấy niềm tin dài hạn vào sức mua và tiềm năng tái cấu trúc không gian thương mại trung tâm thành phố.
Thị trường Quảng Châu duy trì lực cầu bán lẻ dù kinh tế chậm lại
Dữ liệu do Cục Thống kê Quảng Châu công bố cho thấy doanh số bán lẻ xã hội nửa đầu năm 2025 đạt 556 tỷ NDT, tăng 4,1 % so với cùng kỳ. Quảng Châu vẫn là một trong ba thành phố đầu tàu của khu vực vịnh lớn (GBA) về sức chi tiêu, nhờ mật độ dân cư cao và lượng khách du lịch nội địa phục hồi. Báo cáo Savills ghi nhận công suất thuê bình quân tầng trệt các trung tâm thương mại hạng A tại quận Thiên Hà đạt 94 %, vượt mức trung bình 91 % của Thâm Quyến và Thượng Hải.
Thiên Hà Thành: điểm neo thương hiệu và vị thế ‘bảng hiệu vàng’
Khai trương năm 1996, Thiên Hà Thành Plaza được ví như “trái tim thương mại” quận Thiên Hà. Lượng khách trung bình ngày cuối tuần đạt 180.000 lượt (JLL, Q2/2025). Thiên Hà Thành sở hữu tuyến metro giao cắt Line 1 & Line 3, giúp AEON ghi nhận doanh thu bình quân mỗi mét vuông cao nhất trong hệ thống Trung Quốc đại lục suốt ba năm liên tiếp (2022-2024). Việc gia hạn 8 năm với chi phí hơn 100 triệu NDT, tương đương 12,5 triệu NDT/năm, cao hơn 8 % so với hợp đồng cũ, hàm ý chủ đầu tư tự tin về khả năng duy trì dòng tiền.
Chiến lược “trung tâm hoá” của AEON giữa làn sóng tái cơ cấu bán lẻ
Theo ban lãnh đạo AEON China, công ty sẽ tái bố trí 15 % diện tích cho khu ẩm thực cộng đồng và 10 % cho trải nghiệm gia đình, phản ánh xu hướng “retail-tainment”. AEON đồng thời triển khai công nghệ self-checkout thế hệ mới và hệ thống quản lý kho hàng kết nối trực tiếp với kênh online, giảm thời gian giao hàng nội thành xuống dưới 30 phút. Động thái này nhất quán với chiến lược “GMS+DX” (General Merchandise Store kết hợp số hoá) mà tập đoàn công bố tại Tokyo hồi tháng 5.
So sánh với chiến thuật của các nhà bán lẻ Nhật khác
Uniqlo vừa mở cửa hàng “Township” 4.000 m² tại Futian (Thâm Quyến), trong khi Muji đóng ba cửa hàng cấp quận do chi phí vận hành cao. AEON chọn giữ vững đại cửa hàng (flagship) tại khu lõi, thay vì mở rộng diện rộng, nhằm tối ưu nhận diện thương hiệu và biên lợi nhuận.
Áp lực chi phí thuê mặt bằng và chuyển đối mô hình cho toàn ngành
Tổng chi phí thuê mặt bằng tại các trung tâm thương mại hạng sang Quảng Châu tăng trung bình 5-7 %/năm (Cushman & Wakefield). Cùng lúc, doanh số trên mét vuông của nhóm siêu thị truyền thống suy giảm 2,3 % năm 2024. Việc AEON chấp nhận mức thuê cao hàm ý kỳ vọng cải thiện năng suất nhờ tái cấu trúc danh mục sản phẩm và dịch vụ. Tuy vậy, rủi ro chính vẫn là biến động tiêu dùng và cạnh tranh gay gắt từ các nền tảng thương mại điện tử theo mô hình O2O.
Triển vọng: “hiệu ứng mỏ neo” lan toả và bài toán tối ưu trải nghiệm
Chuyên gia Savills nhận định, khi một thương hiệu mỏ neo gia hạn dài hạn, các nhãn hiệu vệ tinh có xu hướng kéo dài hợp đồng trung bình thêm 2-3 năm, giúp chủ trung tâm duy trì tỉ lệ lấp đầy và định giá tài sản. Đối với AEON, thành công tại Thiên Hà Thành sẽ là phép thử để mở rộng mô hình cải tiến sang 12 cửa hàng còn lại ở Hoa Nam. Ngành bán lẻ Trung Quốc, trong bối cảnh tăng trưởng vừa phải, sẽ chứng kiến cuộc đua chuyển đổi số – mô hình hybrid giữa siêu thị và trung tâm trải nghiệm – để bám trụ nhu cầu tiêu dùng thế hệ Z.
Những điểm cần tiếp tục theo dõi
• Chính sách hỗ trợ tiêu dùng nội địa của chính quyền trung ương và tỉnh Quảng Đông.
• Mức trần giá thuê tại các trung tâm thương mại hạng A sau 2026.
• Hiệu quả triển khai công nghệ bán lẻ mới của AEON về lợi nhuận ròng.
• Xu hướng “cơ cấu lại danh mục mặt bằng” của các nhà bán lẻ quốc tế khác tại thị trường đại lục.
